Die Grundsteuerreform – Fragen und Antworten

Die Grundsteuer soll auch weiterhin eine zentrale Einnahmequelle für Städte und Gemeinden bleiben. Allerdings wird sie nach Beschlüssen des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgesetzgebers ab 2022 reformiert. Aber warum wurde die Grundsteuerreform überhaupt beschlossen und was ändert sich konkret? Wir haben Antworten auf wichtige Fragen für Sie zusammengestellt.

Grundsteuer und Grundsteuerreform – was ist das?

Grundsteuer

Zusätzlich zur Gewerbesteuer ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle von Gemeinden und Kommunen, die mit den Geldern u. a. Schulen und Kitas finanzieren. Erhoben wird diese Steuer von Privatpersonen und Unternehmen, die Immobilien, Baufläche oder land- oder fortwirtschaftliche Nutzfläche in Deutschland besitzen. Bei vermieteten Gebäuden können auch die Mieter im Rahmen der Betriebskosten zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet werden.

Grundsteuerreform

Maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer sind Einheitswerte aus den Jahren 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer). Da diese mittlerweile veralteten Werte nicht mehr zu den heutigen Wohn- und Baubedingungen passen, hat der Bundesgesetzgeber die Grundsteuerreform beschlossen, die ab 2022 schrittweise umgesetzt wird.

Warum wurde die Grundsteuerreform beschlossen?

In den alten Bundesländern basierte die Berechnung der Grundsteuer für Häuser und Grundstücke bislang noch auf Einheitswerten von 1964. In den neuen Bundesländern ist der Stand dieser Werte sogar 1935. Dass sich seit dieser Zeit die Grundstückswerte in ganz Deutschland unterschiedlich entwickelt haben, führt zu Ungleichbehandlungen hinsichtlich der Grundsteuer. Weil das bisherige System also gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt, hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den alten Bundesländern im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Denn diese ist laut Urteil seit Anfang 2002 nicht mehr vereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz und verbietet eine Grundsteuer-Erhebung in der ursprünglichen Form. (BVerfG, Urteil vom 10.4.2018; Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2022?

Die durch die Grundsteuerreform in Kraft tretenden Änderungen bestehen aus einem drei Gesetze umfassenden Paket.

Das Grundsteuerreformgesetz im Überblick:

  • Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: Bundesweit neue Bewertungsrichtlinien zur Ermittlung der Grundsteuer.
  • Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung: Ermöglicht Gemeinden die Festlegung eines höheren Hebesatzes auf unbebaute, baureife Grundstücke ab 2025, wenn städtebauliche Gründe gegeben sind.
  • Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes (Artikel 72, 105 und 125b): Verankerung der Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Grundgesetz und Ermöglichung landesrechtlicher Regelungen hinsichtlich der Grundsteuer, die vom Bundesgesetz abweichen.

Weitere Änderungen:

Bislang hat man bei der Grundsteuer rechtlich zwischen zwei Kategorien unterschieden:
Grundsteuer A: Grundstücke für agrarische Nutzung
Grundsteuer B: Grundstücke für bauliche Nutzung

Durch die Grundsteuerreform kommt nun eine weitere Kategorie, Grundsteuer C, hinzu, die auf freistehende Grundstücke zur Bebauung abzielt. Zweck dieser Zusatz-Kategorie ist es, Eigentümer durch höhere Hebesätze statt zu Grundstückspekulationen zur Bebauung für benötigten Wohnraum zu motivieren. Denn werden derartige, eigentlich baureife, Grundstücke nicht bebaut, können Gemeinden für diese einen höheren Hebesatz veranschlagen.

Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?

Zwar wird die Grundsteuer auch im Zuge der Reform weiterhin in drei Schritten berechnet:

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz
Dabei wird der bisherige Einheitswert aber nun als Grundsteuerwert (Gebäude- oder Grundstückswert) bezeichnet. Der Wert freistehender Baugrundstücke wird in Zukunft mit der Formel

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
berechnet. Dieses Ergebnis multipliziert das Finanzamt danach mit dem Hebesatz sowie dem Grundsteuermessbetrag.
Der erste Schritt des dreistufigen Verfahrens ändert sich also, was im Übrigen auch für bebaute Grundstücke, gemischte und Nichtwohngrundstücke gilt. Welche Regelung hier konkret angewendet wird, hängt von der Nutzungsart ab:

Schätzung nach dem Ertragswert (durchschnittliche lokale Nettokaltmiete und Bodenrichtwert) bei kleineren Objekten wie: Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücken.
Schätzung nach dem Sachwertverfahren bei größeren Objekten wie Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Teileigentum und sonstigen Nichtwohngrundstücken.

Ab wann greift die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform wird ab 2022 eingeleitet. Dabei gilt der 1. Januar 2022 als Hauptfeststellungszeitpunkt, um die (neuen) Grundsteuerwerte zu ermitteln. Übermittelt werden die entsprechenden Werte von Grundstückseigentümern ab dem 1.7.2022 als Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) per ELSTER. Am 31.10.2022 endet die Abgabefrist.
Die Grundsteuer wird allerdings noch bis zum 31. Dezember 2024 basierend auf den Einheitswerten erhoben. Zahlen müssen Privatpersonen und Unternehmen die neu berechnete Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025. Dies gilt auch für die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht.

Grundsteuerreform 2022: Was muss ich tun?

Sind Sie Grund- und/oder Immobilienbesitzer*in? Dann müssen Sie zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.10.2022 eine Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) für Ihre Objekte und Grundstücke abgeben. Das gilt auch für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Sie reichen die entsprechenden Daten zu Ihren Immobilien und Ihrem Grundbesitz elektronisch über die Online-Steuerverwaltung „Mein ELSTER“ ein. Haben Sie bislang noch kein Online-Benutzerkonto, dann empfehlen wir Ihnen dieses nun zeitnah anzulegen.

Welche Daten brauche ich für die Grundsteuerreform?

Die Datenerhebung wird durch die Grundsteuerreform deutlich vereinfacht, sodass Sie für die Bewertung von Wohngrundstücken zur Ermittlung der Höhe der Grundsteuer nur noch fünf Parameter angeben müssen:

  • Art des Eigentums
  • Grundstücksfläche
  • Wohn- oder Nutzfläche (bei Vermietung)
  • Bodenrichtwert
  • Baujahr/Alter der Immobilie

Steuerpflichtige, die ein Gewerbegrundstück besitzen, müssen nur noch Angaben zu acht statt zuvor über 30 Parametern machen.

Übrigens: Die Parameter können Sie auch online über das System BORIS abrufen. Und im Rahmen von Grundsteuerviewern wollen einige Länder den Steuerzahlern über webbasierte Software Hilfestellung bei der Erhebung der erforderlichen Grundstücksinformationen bieten.

Haben Sie Detailfragen zu Ihrem Besitz und den notwendigen Angaben oder wollen wissen, wo Sie die Grundsteuer konkret in Ihrer Steuererklärung eintragen, empfehlen wir Ihnen die Beauftragung eines Steuerbüros.

Wen betrifft die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform betrifft alle Privatpersonen und Unternehmen, die eine oder mehrere Immobilien, Baufläche oder land- oder fortwirtschaftliche Nutzfläche in Deutschland besitzen. Bei vermieteten Gebäuden können auch die Mieter im Rahmen der Betriebskosten zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet werden.

Welche Bundesländer sind von der Grundsteuerreform betroffen?

Grundsätzlich handelt es sich bei der Grundsteuerreform um ein Bundesmodell, also eine bundeseinheitliche Reform, sodass Privatpersonen und Unternehmen in ganz Deutschland zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet sind. Allerdings haben einzelne Bundesländer im Rahmen der sogenannten „Öffnungsklausel“ die Möglichkeit ein eigenes Grundsteuermodell zu realisieren und einige haben davon Gebrauch gemacht.
Landesgesetzlich geregelt wird die Grundvermögen-Bewertung im Rahmen der Klausel künftig in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Das Saarland und Sachsen machen sich die Öffnungsklausel ebenfalls zunutze und führen Steuermesszahlen ein, die vom Bundesgesetz abweichen.
Eine nahezu einheitliche Anwendung des Bundesmodells findet bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben statt.

Wer profitiert von der Grundsteuerreform und wer zahlt mehr?

Weil zuerst die Grundstückswerte neu ermittelt werden müssen, gibt es derzeit noch keine Informationen über die Höhe der Grundsteuer für einzelne Personen und Unternehmen. Mögliche Änderungen lassen sich auch aufgrund der aktuell äußerst ungleichen Verteilung der Grundsteuerzahlungen kaum zuverlässig prognostizieren.
Wer mehr zahlt und wer von der Reform profitiert steht voraussichtlich erst im Herbst 2024 fest.

Die Länderregelungen zur Grundsteuerreform im Überblick:

Bundesland Regelung
Baden-Württemberg: Entscheidend für die Bewertung der Grundsteuer sind die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Diese beiden Werte werden miteinander multipliziert.
Bayern: Die Größe der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie die Nutzungsart des Gebäudes sind maßgeblich für die Berechnung.
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen: Die Berechnung des Grundsteuerwertes basiert je nach Grundstücksart auf unterschiedlichen Faktoren.
Hamburg: Die Grundstücks- sowie Wohn- bzw. Nutzfläche sind relevant für die Bewertung der Grundstücke. Diese Flächen multipliziert man anhand einer Äquivalenzzahl miteinander.
Hessen: Die Bewertung basiert auf der Grundbesitzfläche sowie der Lage des Grundstücks. Diese kann das Flächenmodell-Ergebnis entweder erhöhen oder verringern.
Niedersachsen: Flächenmodell sowie Lage sind entscheidend für die Bewertung. Die Bewertung basiert auf dem Flächenmodell, erweitert um eine Lagekomponente. Damit erhält der Nutzen aus dem Grundstück Einfluss auf die Berechnung.

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